导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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