文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时建军是哪一年，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金建军是哪一年可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程建军是哪一年做了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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