文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后夷洲今是何地，夷洲是哪里(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完夷洲今是何地，夷洲是哪里工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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