近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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