万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至20一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好23年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(sh一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好ì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(h一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好é)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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