5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷