OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(ch广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区ǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业(yè广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区)客(kè)户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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