5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省>

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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