导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　九龙司是哪里？ong>（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。九龙司是哪里？p>

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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