“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去十年的系(xì)统性行情(qíng)。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的(de)关(guān)注(zhù)度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了(le)最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地(dì)杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线(xiàn)的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的(de)，房(fáng)企的主要(yào)资(zī)金(jī北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯n)来(lái)源(yuán)来自新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些(xiē)有(yǒu)国企背(bèi)景的(de)房企，民营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融资(zī)等各个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国资背景的(de)民(mín)营房企股价(jià)大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别重视(shì)企业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它(tā)的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的(de)最低水平北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯；利(lì)润率是(shì)不是行业内(nèi)最高的(de)；融(róng)资成本是否是(shì)行(xíng)业内最低的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的(de)；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能(néng)够(gòu)同(tóng)时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国(guó)央(yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部(bù)分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等(děng)国央(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等(děng)国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的(de)国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而更(gèng)加值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地(dì)方(fāng)国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未来(lái)市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的(de)开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于(yú)它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来(lái)的两年(nián)市(shì)场没有想象得(dé)那(nà)么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负(fù)债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其(qí)中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率(lǜ)持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标准来看(kàn)国央企与民(mín)营房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融资成本(běn)更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该资产公司(sī)的几只产品(pǐn)合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的受青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表现(xiàn)、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团(tuán)扣非归母净利(北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到(dào)近(jìn)六(liù)成(chéng)。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房企排(pái)名(míng)已冲进前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超(chāo)一(yī)倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示(shì)，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业链上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服(fú)务、家用电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综(zōng)合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上(shàng)游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐(jiàn)渐(jiàn)移(yí)至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住(zhù)房(fáng)规模越来越(yuè)大，随(suí)着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的(de)需(xū)求也会越(yuè)来(lái)越多(duō)。美(měi)国过去的数据充(chōng)分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都(dōu)很(hěn)好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相(xiāng)关(guān)赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收七(qī)根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁江山(shān)。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金都是价(jià)值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季(jì)其同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链股票(piào)还有金地集(jí)团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前(qián)几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居(jū)板块(kuài)也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的(de)广发策(cè)略优选和广发安(ān)宏回报均(jūn)增加了持(chí)股，而(ér)这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的(de)是，他似(shì)乎(hū)对于定制(zhì)家居类(lèi)标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一(yī)家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游的物(wù)业股也越来(lái)越(yuè)被机构(gòu)所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司(sī)还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期的合同里提(tí)价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期(qī)还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为(wèi)物业公(gōng)司很容(róng)易一开(kāi)始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人(rén)员成本的(de)年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么满意(yì)，能做到提价难度是(shì)非常(cháng)大的。但是(shì)该(gāi)公司(sī)能在业(yè)内做到(dào)到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好的服务(wù)是(shì)有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯