近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

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　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zh自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思ù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hó自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思ng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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