近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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