近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(x谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗iàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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