文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释p>

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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