导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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